因房東將出租的房屋收回并修改房屋密碼，導(dǎo)致轉(zhuǎn)租人無法使用房屋，承租人某物業(yè)管理有限公司將房東楊某告上法庭，要求與其解除合同并返還租金、支付違約金。近日，北京市石景山人民區(qū)人民法院審理了此案。
原告某物業(yè)管理有限公司訴稱，2017年8月15日，原告與被告簽訂《北京市房屋租賃合同》《經(jīng)營管理授權(quán)書》，合同約定，原告承租被告位于北京市石景山區(qū)某商業(yè)金融項(xiàng)目用地某房屋，租賃期限自2017年8月16日至2020年8月15日止。原告有權(quán)在租賃期內(nèi)轉(zhuǎn)租、分租或聯(lián)營，原告享受對外出租、辦理工商注冊等權(quán)利。租賃期內(nèi)，被告需提前收回房屋，應(yīng)提前2個(gè)月通知對方，并按月租金的300%支付違約金，被告應(yīng)退還剩余的租金及所有的裝修款。2018年11月19日，被告將涉案房屋大門關(guān)閉并修改房屋密碼，并通知原告的轉(zhuǎn)租人，被告己與原告解除合作，并收回房屋。被告未按照約定期限履行合同，屬于根本違約，故原告提起訴訟。
被告楊某辯稱，同意解除涉案合同,應(yīng)駁回原告其他訴求。原因是原告不按約定支付房租。2019年2月16日被告應(yīng)支付房租14 400元至今未付，已違反雙方所簽合同的約定，原告屬根本性違約，請法庭駁回原告要求被告給付金錢的訴訟請求。假如被告違約，原告所要求的違約金過高，應(yīng)予以減少。矛盾的起因在原告涂改合同日期，被告提出解約是違約，被告愿意承擔(dān)1個(gè)月的租金作為違約金。
石景山法院經(jīng)經(jīng)審理查明：2017年8月15日,原告公司(承租方、乙方)與被告楊某（出租方、甲方）簽訂《北京市房屋租賃合同》及附件，約定乙方承租甲方位于北京市石景山區(qū)某商業(yè)金融項(xiàng)目用地某房屋。租賃期限三年，自2017年8月16日至2020年8月15日止。第一年租金標(biāo)準(zhǔn)每月4800元，租金總計(jì)43 200元；第二年租金標(biāo)準(zhǔn)每月4800元，租金總計(jì)52 800元；第三年租金標(biāo)準(zhǔn)每月5000元，租金總計(jì)60 000元。甲方授權(quán)乙方在合同期內(nèi)轉(zhuǎn)租、分租或聯(lián)營。租賃期內(nèi)，甲方需提前收回房屋，或乙方提前退租的，應(yīng)提前2個(gè)月通知對方，并按月租金的300%向?qū)Ψ街Ц哆`約金，甲方應(yīng)退還剩余的租金及所有的裝修款。合同另有雙方權(quán)利義務(wù)、合同解除等內(nèi)容的約定。合同簽訂后，被告交付房屋,原告按照合同約定期限及金額向被告支付房屋租金至2019年2月15日。
2018年6月20日，原告與案外人北京某網(wǎng)絡(luò)科技有限公司簽訂租賃合同，將其承租的涉案房屋轉(zhuǎn)租給該公司，租金標(biāo)準(zhǔn)為每月5800元，租賃期限為2018年6月25日至2019年6月24日。2018年11月19日，被告將涉案房屋自行收回并修改房屋鎖密碼。2019年1月，北京某網(wǎng)絡(luò)科技有限公司以無法使用涉案房屋為由訴至本院，提出解除與原告之間的租賃合同并要求支付違約金等訴訟請求。原告亦在此案中提出反訴并要求確認(rèn)合同解除及北京某網(wǎng)絡(luò)科技有限公司支付違約金等反訴請求。
2019年2月，原告以楊某為被告，提起本案訴訟。后原告自行放棄1個(gè)月的租金返還請求4800元，僅要求被告退還2018年12月19日至2019年2月15日的租金。
庭審中，被告認(rèn)可其于2018年11月19日自行收回房屋并修改房屋鎖密碼的事實(shí)，亦同意雙方的租賃合同于2018年11月19日解除。同時(shí)，被告提出違約金過高、原告涂改合同等意見，但其未能提供有效證據(jù)予以證明。
最終石景山法院判決，一、原告某物業(yè)管理有限公司與被告楊某2017年8月15日簽訂的《北京市房屋租賃合同》于2018年11月19日解除；二、被告楊某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告某物業(yè)管理有限公司返還2018年12月19日至2019年2月15日期間的租金（按每月4800月的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）；三、被告楊某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告某物業(yè)管理有限公司支付違約金14 400元。
法官釋法：
依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律拘束力。租賃合同是承租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告雙方于2017年8月15日簽訂《北京市房屋租賃合同》，約定被告將涉案房屋出租給本案原告，原告支付房屋租金，租賃期限三年等內(nèi)容。該租賃合同系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)為合法有效，雙方均應(yīng)自覺履行。租賃合同約定的租賃期限為三年，自2017年8月16日至2020年8月15日，而被告于租賃期限屆滿前的2018年11月19日自行收回出租房屋，系被告以自己的行為表明其不再履行合同義務(wù)?，F(xiàn)原告請求確認(rèn)其與被告簽訂的《北京市房屋租賃合同》于2018年11月19日解除，被告亦表示同意，本院不持異議。因被告在租賃期限屆滿前提前自行收回房屋，而原告的租金支付至2019年2月15日，被告理應(yīng)退還原告2018年11月19日至2019年2月15日的租金，現(xiàn)原告自行放棄1個(gè)月的租金，要求被告退還2018年12月19日至2019年2月15日的租金，該請求合理，法院應(yīng)予支持。對于原告要求被告支付違約金14 400元的請求，因被告以自行收回房屋的行為表明其不再履行合同義務(wù)，且雙方在租賃合同中明確約定被告提前收回房屋，應(yīng)按月租金的300%向?qū)Ψ街Ц哆`約金。故對原告該項(xiàng)請求，本院亦予以支持。
原被告雙方簽訂房屋租賃合同后，被告作為出租人，負(fù)有提供符合約定條件的租賃房屋的義務(wù)。本案中，被告于2018年11月19日更換房屋鎖密碼，導(dǎo)致原告無法正常使用房屋，被告的行為已經(jīng)構(gòu)成根本違約。故法院認(rèn)定本案中原被告雙方簽訂的《北京市房屋租賃合同》于2018年11月19日解除。
盡管在該案中，出租人主張其系按照次承租人的要求更換房間密碼，但未能提供有效證據(jù)予以證明，且無論出租人是否系根據(jù)次承租人的要求更換房屋密碼，根據(jù)合同相對性，次承租人與出租人之間不存在合同關(guān)系，次承租人與承租人之間的爭議應(yīng)當(dāng)由其雙方自行解決，出租人所持更換密碼的理由不能對抗出租人對于承租人所應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)。
因此，出租人擅自修改出租房屋密碼的行為已構(gòu)成根本違約。
